Денежная оценка земли - важная составляющая земельной реформы

Недавно Верховная Рада Украины приняла Закон "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине". О значении этого закона для сельского хозяйства страны рассказывает начальник Управления Государственного земельного кадастра Государственного комитета Украины по земельным ресурсам Николай Лихогруд Принятие Закона "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" - это попытка систематизировать с единых позиций процессы оценки земельных участков, зданий и сооружений, оборудования, транспортных средств, ценных бумаг, объектов интеллектуальной собственности и т.д. Но только перечень объектов оценки, большинство из которых оценивается по совершенно различными методическими подходами и технологиями оценки, свидетельствует о степени сложности этой задачи. Поэтому неудивительно, что этот закон имеет как много преимуществ, так и много недостатков, но закон сейчас действует и все мы должны его придерживаться. Проанализируем некоторые аспекты этого закона с точки зрения денежной оценки земельных участков. Прежде всего обращают на себя внимание те нормы закона, которые уменьшают сферу ведомственного влияния на процессы оценки и делегируют значительную часть полномочий Фонда государственного имущества Украины и общественным организациям оценщиков (Украинское общество оценщиков, Лига оценщиков и др.). В результате принятый закон существенно конфликтует с действующим законодательством. Так, например, на сегодня есть более 20 действующих законодательных актов (законы, указы Президента, постановления Кабинета Министров), согласно которым денежной оценке земель в Украине занимается исключительно Госкомзем. Здесь мы имеем в виду весь комплекс вопросов, связанных с денежной оценке, а именно: разработку соответствующих нормативно-методических документов, организацию процесса оценки и его мониторинг, экспертизу отчетов по оценке, подготовке оценщиков с выдачей сертификатов, лицензирования субъектов оценки и т.д. Такая ведомственная централизация функций по оценке земли при Госкомземе является закономерной и обусловлена ​​несколькими обстоятельствами. Во-первых, начальный этап развития рынка земли. Рынок земли в Украине только начинает формироваться. Это говорит о том, что мы сегодня еще не имеем опытных оценщиков, нет баз данных о стоимости проданных участков, не имеем инфрасруктуры рынка земли, поэтому Госкомзем, как государственный орган, должен осуществлять всесторонний контроль за объективностью показателей денежной оценки (с точки зрения правильности применения методических подходов к оценке) и осуществлять мониторинг за рынком земли в целом. Со временем независимые эксперты-оценщики, безусловно, будут работать на рынке земли, но в ближайшее время, то есть на этапе становления рынка земли, контроль со стороны государства просто необходим. Во-вторых, денежная оценка является составной частью Государственного земельного кадастра, ведение которого возложено на Госкомзем. Показатели нормативной и экспертной (рыночной) денежной оценки являются обязательными атрибутами базы данных Государственного земельного кадастра. Помимо показателей денежной оценки, кадастровая база данных содержит также информацию о местонахождении земельного участка, его размеры, характеристики грунтов, целевое назначение и правовое положение, о собственников и пользователей и т.д. Если часть функций по денежной оценке будет отделена от Госкомзема и делегирована другим структурам, то это может привести к тому, что результаты денежной оценки останутся вне Госкомземом и кадастровая база данных не будет иметь полных и актуальных данных по денежной оценке земель. Такая ситуация недопустима, потому что реформирование земельных отношений в Украине осуществляется Госкомземом с учетом финансово-экономических механизмов, основанных на показателях денежной оценки земель, размерах налогообложения, арендной платы, государственной пошлины и т.д. Кроме того, денежная оценка используется при распаевании земель, определении потерь сельскохозяйственного производства, формировании статотчетности, являющийся также прерогативой Госкомзема. В-третьих, экспертизу отчетов по денежной оценке, особенно земель сельскохозяйственного назначения, должны осуществлять органы Госкомзема. Это обусловлено тем, что процедура экспертизы требует использования значительного количества дополнительных кадастровых и планово-картографических материалов, показателей бонитировки почв с определением агрогрупп, проектов землеустройства и т.п. Все эти материалы находятся в местных органах Госкомзема, поэтому другие структуры просто не имеют возможности осуществлять полную и всестороннюю экспертизу отчетов по денежной оценке. Вышеперечисленные обстоятельства следует рассматривать не как признаки монополизации денежной оценки земель Госкомземом, а как аргументацию государственного подхода к денежной оценки земель, как необходимость обеспечения целостности Государственного земельного кадастра и необходимость государственного контроля за рынком земли и обеспечение процесса реформирования земельных отношений объективными и полными данными с денежной оценки земель. Законом также предусмотрены изменения по подготовке оценщиков, выдачи им квалификационных свидетельств и предоставление права юридическим лицам на оценку земель. Согласно действующему законодательству этими вопросами занимается Госкомзем, но новому закону эти полномочия делегируются Фонда государственного имущества Украины. Теперь специалист должен пройти обучение на семинаре по денежной оценке земель, затем пройти стажировку сроком не менее одного года и после этого сдать экзамен и получить соответствующее квалификационное свидетельство. То есть, новые субъекты оценки теоретически смогут появиться на рынке земли не ранее чем через 1 год. По этому поводу следует отметить, что выход нового закона зафиксировал неодинаков состояние работ по денежной оценки в различных отраслях. Например, рынок недвижимости (зданий, квартир и т.д. ) существует почти 10 лет, на нем уже сформировалась инфраструктура оценщиков, риэлтерского обеспечения, и этот рынок достаточно легко адаптируется к переходу на новый порядок сертификации и подготовки специалистов по оценке. А вот с рынком земли ситуация несколько иная. На сегодня Госкомзем согласно Закону "О лицензировании некоторых видов профессиональной деятельности" выдал лишь несколько десятков лицензий на работы по денежной оценке земли, и если теперь приостановить выдачу лицензий (как того требует новый закон), то это означает остановку рынка земли за нехватки оценщиков. Поэтому Госкомзем продолжает свою деятельность по подготовке специалистов по денежной оценке земли и по лицензированию субъектов оценки до приведения в соответствие с законодательной базой. Несомненно, сегодня имеет место ситуация с неурегулированностью вопросов по распределению полномочий по денежной оценке земельных участков. Это еще раз говорит о необходимости принятия в ближайшее время фундаментальных законов в Галузия земельных отношений, где эти вопросы были бы определены окончательно. Прежде всего это "Земельный кодекс", а также законы "О государственном земельном кадастре", "Об оценке земли", "О регистрации прав на земельные участки и другую недвижимость", "Об ипотеке земли" и др. Указанные противоречия в действующих законодательных актах и ​​необходимость реализации норм принятого закона по оценке требуют срочной разработки пакета подзаконных актов, где были бы урегулированы эти вопросы, особенно на стадии переходного периода. Фондом государственного имущества Украины предусмотрена разработка более 35 подзаконных актов, в которую вовлекаются причастны ведомства и учреждения. Среди этих документов - разного рода стандарты, положения, методики и т.д., которые должны регламентировать деятельность по денежной оценке. Опыт показывает, что отсутствие достаточной нормативной базы - плохо, но и большая зарегламентированность деятельности - тоже плохо. Специалисту понадобится не менее полугода на изучение такой "перегружено" нормативной базы. Кроме того, известно, что денежная оценка земли - это, скорее искусство, чем наука. А слишком регламентировать творческий процесс - нецелесообразно и невозможно. Денежная оценка - это моделирование наилучшего и наиболее эффективного использования земли в пределах ее целевого назначения. Часто говорят, что при оценке земельного участка по доходным методом (путем капитализации чистого дохода) земельный участок имеет минусовую стоимость, так как на предприятии дохода вообще нет, одни убытки. Но такой подход неправильный, поскольку не был применен главный принцип оценки - лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Оценщик должен, не изменяя целевого назначения земельного участка, промоделировать ее наиболее оптимальное использование, т.е., по сути, он должен разработать эскиз бизнес-плана рентабельного хозяйства на этом земельном участке с модернизацией технологий, заменой оборудования, реконструкцией зданий и сооружений. На сегодня в Украине есть две разновидности денежной оценки земельных участков: нормативная и экспертная. Нормативную - используют как базу для налогообложения, экспертную - как базу для определения рыночной стоимости земельного участка при осуществлении различного рода сделок с земельными участками (купля / продажа, дарение, мена и т.д.). По определению, экспертная стоимость земельного участка - это наиболее вероятная цена ее продажи на конкретную дату в условиях конкурентного рынка. Задача эксперта - учесть все факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка: местоположение, размер, целевое назначение, правовой режим, конфигурацию, рельеф, инженерное обеспечение, состояние местного рынка земли и недвижимости, окружающую инфраструктуру и т.д. И чем больше факторов будет учтено, тем меньшей будет разница между экспертной денежной оценке и реальной рыночной. Возможны спекуляции на рынке земли? Как показывает зарубежный опыт, скорее всего, нет. Предположим, что новый собственник земельного участка показывает в договоре купли-продажи цену земельного участка 10 тыс. Грн, а экспертная - составляет 100 тыс. Грн. Тогда у него возникнут проблемы в случае продажи участка за 100 тыс. Грн, поскольку он получит сверхприбыль, который будет обложено налогом по высокой ставке налога на доход. Во-вторых, у нового владельца будут проблемы с использованием этого участка в качестве залога при получении кредита в банке; банк выдаст кредит, адекватный зарегистрированной цене участка. Сейчас земли сельскохозяйственного назначения имеют только нормативную денежную оценку. Причем эта денежная оценка выполнена по состоянию на 1 июля 1995. Но эту оценку проводили на базе экономической оценки 1988 года, поскольку считалось, что именно в тот период сельское хозяйство находилось в относительно оптимальных условиях. Тогда был необходимый уровень механизации, обеспечивалось необходимое использования агрохимии, была налажена система переработки и сбыта сельхозпродукции и т.д. Но тогда не было рыночных механизмов хозяйствования, что сказалось на реальности экономических показателей. Поэтому сегодня использовать ту базу уже не совсем корректно. Но, все же, эта нормативная денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения пока имеет право на жизнь: она служила базой при распаевании земель, она является базой для налогообложения и определения минимального размера арендной платы и т.д. Но существующая нормативная оценка земель сельскохозяйственного назначения постепенно перестает удовлетворять общество. Поэтому сейчас при Госкомземе создана Рабочая группа по совершенствованию Методики денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения с учетом рыночных факторов, таких как: расположение участка относительно населенного пункта, средств механизации, транспортных магистралей, пунктов сбыта и переработки сельхозпродукции. Большое значение для денежной оценки сельхозземель имеют качественные показатели почв, такие как вид агрогрупп, балл бонитета, физико-механический состав почв, природно-климатические условия региона и т.д. Методика также должна учитывать размеры и конфигурацию земельного участка, который влияет на технологичность ее обработки, характер рельефа, степень инженерной подготовки участка и другие факторы. Как показывает опыт стран с развитой рыночной экономикой, рыночная стоимость земельного участка определяется, как правило, сравнительным методом, когда стоимость устанавливается путем сравнения земельного участка, который продается, с аналогичной земельным участком, стоимость продажи которой известна. Этот подход базируется на использовании больших и объективных баз данных по ценам продажи, где можно найти объект-аналог. У нас такие базы данных еще только формируются, и поэтому чрезвычайно важно заложить надежный "фундамент" для оценки. Следовательно, контроль со стороны государства необходим и с этой точки зрения.