Госкомзем - это не только земельная реформа
Земельная реформа практически завершена - землю распаевали, колхозы расформировали. Осталось выдать владельцам земли государственные акты на право на конкретные участки. А что дальше? Какими видит перспективы своей деятельности Государственный комитет по земельным ресурсам? Об этом рассказывает заместитель председателя Государственного комитета Украины по земельным ресурсам Владимир Жмуцкий. Указом Президента определены основные направления земельной реформы на период 2002-2005 годы. Это - очень важный документ, в котором впервые в жизни независимой Украины определились, что мы хотим, что мы строим и куда мы идем. Теперь Госкомзем в Кабинете Министров утвердил меры по осуществлению земельной реформы, где конкретно записано, какой закон в какой срок должен быть разработан, которое финансирования, когда и сколько выдать государственных актов и т.д. Поэтому будет ли принят новый Земельный кодекс, или нет, мы уже имеем программу, и мы работаем. Хорошо, если новый Земельный кодекс будет принят. Но если этого не произойдет - тоже ничего страшного. Мы сейчас готовим семь первоочередных законов, которые должны стать составной частью Земельного кодекса, не дожидаясь его принятия. Мы готовим закон относительно оценки земли. Людям необходимо разъяснить ее важность, виды оценки (а их четыре), налоги на землю - у нас плата за землю установлена отдельным законом, который мы хотели включить в Земельный кодекс. Сегодня Закон "О плате за землю" фактически является законом о том, кто освобожден от платы за землю. В настоящее время военные пытаются освободить от уплаты за землю все земли оборонного назначения. А когда мы будем требовать с них плату за землю, они будут вынуждены платить, но перед тем они десять раз подумают, сколько земли им реально нужно. То есть нужно построить такую систему платы за землю, чтобы человек пыталась взять себе столько земли, сколько ей это "по зубам". То мы авиастроительные предприятия освобождаем от уплаты за землю, то аэродромы. Следующие законы - о залог земельных участков (крестьяне не воспринимают это слово - "ипотека"), о разграничении земель коммунальной и государственной собственности, о рынке земли, о земельном кадастре, о землеустройстве, об охране земель. Наступит время, мы соберем все эти законы в одной книге - Земельном кодексе. Почему возникла необходимость в ускорении приватизации земли? Еще до выхода Указа Президента от 3 декабря 1999 года по ускорению земельной реформы мы проанализировали статистику - и ужаснулись: половину сельскохозяйственной продукции было произведено на приусадебных участках. (Это - прекрасный пример принятия важных государственных решений на основании недостоверной статистической информации. Откуда была получена цифра о 50% производства продукции на приусадебных участках, если владельцы этих участков не ведут никакого учета и не составляют никакой отчетности? А просто: некоем "реформатору" это привиделось, а статистика поспешила "обслужить" госзаказ. И на основании этой "липовой" информации принимается решение о том, что надо ликвидировать колхозы, а землю немедленно приватизировать. - Прим. Ред. Земля, которая находилась в коллективной собственности, рушилась. Колхозы уже не могли обрабатывать землю - нет ни техники, ни топлива, ни химикатов. Когда же раздали землю под сертификаты, каждый потихоньку начал думать. В маленьком доме навести порядок легче, чем во дворце. Через частную собственность может проснуться сознание, чувства собственника. На сегодня выдано 1,750 млн. Государственных актов на право на частную собственность на землю. Несмотря на то, что сейчас по закону запрещено торговать сертификатами, как только земля выводится в натуре, собственник земли имеет право полного распоряжения своей собственностью. Когда у собственника земли является государственный акт, то тогда, теоретически, он может использовать землю в качестве залога. Другой вопрос, что механизмы ипотечного кредитования пока что отработанные очень плохо. Но если человек деньги взяла под залог, то она будет пытаться ими распорядиться по-хозяйственные. Тем более, что деньги просто так не дают - необходимо представить бизнес-план. Однако сегодня почему развитие ипотеки привязывают к Земельного кодекса, хотя привязывать ипотеку надо к частной собственности. Если есть что заставлять, то, независимо от того, является Земельный кодекс, или нет, частной собственностью можно пользоваться в полной мере. Теперь кредитования сельского хозяйства тормозится несколькими факторами. Во-первых, среди банкиров нет людей, которые профессионально разбираются в сельском хозяйстве, а потому они его боятся. Во-вторых, это - плохой имидж банка "Украина", который все же был сельскохозяйственным банком. К сожалению, вся земельная реформа построена на указах Президента Украины, а это - подзаконные акты. Они хорошо были написаны и вовремя, но пришло время, и их нужно переводить в законодательное поле, поскольку в части 2 статьи 14 Конституции Украины предусмотрено, что право собственности на землю гарантируется гражданам, юридическим лицам на основании законов. И все же нужны законодательные акты есть, существует старый Земельный кодекс. Сегодня самый популярный закон - Закон "Об аренде земли". В нем есть ошибки, есть некорректности, но мы теперь готовим поправки к этому закону. Почему мы выводим земельные участки в собственность? Потому что сертификат не является ценной бумагой - это просто справка, что вы имеете право на землю. А вот государственный акт на право собственности на землю закрепляет вашу собственность в натуре на конкретном поле. Так вот, когда сдается в аренду сертификат, то его владелец не знает, какой именно участок он сдает в аренду. И если он решает не продлевать договор аренды с арендатором, то опять же непонятно, какой именно участок изымается из аренды. То есть сертификаты - это нечто виртуальное, мнимое. В проекте нового закона "Об аренде земли" теперь будет 56 статей, в которых подробнее выписана аренда земли. У нас была прописана субаренда, однако разрешена она была лишь в отдельных случаях, например, когда арендатор идет к армии или заболел. Зачем государство должно регулировать вопросы субаренды? Владельцу безразлично, как именно далее используется аренда, если он получает свою арендную плату и знает, что качество земли не ухудшается. В настоящее время арендные условия превалируют над всеми другими, но купля-продажа земли также существует. И наша задача заключается в том, чтобы сделать этот институт купли-продажи земли прозрачным. Мы хотим сделать одинаковые правила игры для всех. И в этом - задача нового Земельного кодекса. Есть к нему претензии? ЕСТЬ. И, например, у нас как у специалистов претензий к нему больше, чем у коммунистов. Но мы хотим заложить основы. Например, Верховная Рада хочет наложить мораторий на покупку-продажу земли на два-три года. Но что это за собственность, которой вы не можете распоряжаться? А это означает отсутствие механизма залогового кредитования. Земельный кодекс вводит понятие государственной и коммунальной собственности на землю. Коммунальная собственность - собственность населенного пункта. Это, например, улицы. И именно в вопросе разграничения государственной и коммунальной собственности в нас есть очень серьезные оппозиционеры с Киевского городского совета. Есть определенные земли, которые должны находиться только в государственной собственности, например, национальные парки, исторические достопримечательности и т.д. Мы никогда не позволим городском совете, даже если она за это проголосует, строить свои коттеджи на днепровских склонах, потому что это собственность не Киева, но и всей Украины. Кроме того, город, в том числе Киев, хочет за счет государственных земель расширять свою территорию. Однако когда будет определено пределы города, то строительство на новых землях потребует уже покупке новых земельных участков. Нет денег - поищите в городах, кого можно уплотнить. Вы знаете, сколько в городах пустырей, необрахованої земли? Сегодня землю обсчитывают только коммерсанты, когда берут ее под кафе: полметра для него - это на один столик больше. То есть надо строить систему, при которой отношение к земле будет такое, что каждый метр ее нечто будет стоить. Сельское хозяйство - самый рискованный бизнес во всех странах мира, в том числе через неблагоприятные погодные условия, падение цен на производимую продукцию на время уборки урожая и т.д. Через это "крутые" бизнесмены вкладывают заработал стартовый капитал в торговлю, бензоколонки, сервис, информационные системы - куда угодно, только не в землю. С другой стороны, люди не отказываются от работы на земле, ибо это - стиль жизни. Есть определенная доля людей, которым труд на земле нравится, и они ни за что не согласятся его на жизнь в городе. Более того, люди покидают города через безработицы - зарплаты нет, жилья нет, - возвращаются к сел и начинают хозяйничать на земле. Движение земли будет обязательно. И будут продавать землю по тысяче гривен за пай и даже меньше, потому что, хотим мы этого или не хотим, а наступает определенное время, когда человек уже физически не может хозяйничать на земле. Приезжают дети, забирают старых родителей к себе (самый распространенный вариант), а землю продают. Продают недорого, потому что дорого никто не купит, а потому продают соседям, родственникам. Деньги никто не хочет зря тратить. Покупка земли - это только десятая часть расходов: далее необходимо эту землю обработать, приобрести технику, нанять людей, закупить химикаты и т.д. Наконец, выращенную продукцию надо охранять. Теперь взглянем на Западную Европу, США. Там движение земли практически прекратился: оборачивается 4-5%. А в Украине - меньше 1%. Так почему мы говорим, что наши крестьяне не понимают, что земля - это их основное богатство? Наоборот, наши крестьяне ценят землю гораздо больше, потому что во всем мире землю рассматривают просто как товар, а нашим крестьянам все их жизнь говорили, что земля - это величайшее благо. Но сама земля ничего не дает - на ней надо работать, и не просто работать, а тяжело работать. Когда у нас показывают, какими богатыми являются американские фермеры, которые в них высокие прибыли, современная техника, то забывают добавить, что они, помимо всего, есть еще и экономистами, коммерсантами. Американский фермер с самого начала думает, кому продать будущую продукцию. А не так, как у нас этого года, когда победили в тяжелой битве за урожай, а теперь не знаем, что с этим урожаем делать. Так вот, американский фермер, чтобы поехать в отпуск, год думать, кого же нанять из соседей,
Денежная оценка земли - важная составляющая земельной реформы
ОтветитьУдалитьНедавно Верховная рада Украины приняла Закон "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине". О значении этого закона для сельского хозяйства страны рассказывает начальник Управления Государственного земельного кадастра Государственного комитета Украины по земельным ресурсам Николай Лихогруд Принятия Закона "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине" - это попытка систематизировать с единых позиций процессы оценки земельных участков, зданий и сооружений, оборудования, транспортных средств, ценных бумаг, объектов интеллектуальной собственности и т.д. Но только перечень объектов оценки, большинство из которых оценивается по совершенно различными методическими подходами и технологиями оценки, свидетельствует о степени сложности этой задачи. Поэтому не удивительно, что этот закон имеет как ряд преимуществ, так и много недостатков, но закон в настоящее время действует и все мы должны его придерживаться. Проанализируем некоторые аспекты этого закона с точки зрения денежной оценки земельных участков. Прежде всего обращают на себя внимание те нормы закона, которые уменьшают сферу ведомственного влияния на процессы оценки и делегируют значительную часть полномочий Фонда государственного имущества Украины и общественным организациям оценщиков (Украинское общество оценщиков, Лига оценщиков и др.).
В результате принят закон существенно конфликтует с действующим законодательством. Так, например, на сегодня более 20 действующих законодательных актов (законы, указы Президента, постановления Кабинета Министров), согласно которым денежной оценке земель в Украине занимается исключительно Госкомзем. Здесь мы имеем в виду весь комплекс вопросов, связанных с денежной оценкой, а именно: разработку соответствующих нормативно-методических документов, организацию процесса оценки и его мониторинг, экспертиза отчетов по оценке, подготовку оценщиков с выдачей сертификатов, лицензирования субъектов оценки. Такая ведомственная централизация функций по оценке земли при Госкомземе закономерно и обусловлено несколькими обстоятельствами. Во-первых, начальным этапом развития рынка земли. Рынок земли в Украине только начинает формироваться. Это говорит о том, что мы сегодня еще не имеем опытных оценщиков, не имеем баз данных о стоимости проданных участков, не имеем інфрасруктури рынка земли, поэтому Госкомзем, как государственный орган, должен осуществлять всесторонний контроль за объективностью показателей денежной оценки (с точки зрения правильности применения методических подходов к оценке) и осуществлять мониторинг за рынком земли в целом. Со временем независимые эксперты-оценщики, безусловно, будут работать на рынке земли, но в ближайшее время, то есть на этапе становления рынка земли, контроль со стороны государства просто необходим. Во-вторых, денежная оценка является составной частью Государственного земельного кадастра, ведение которого возложено на Госкомзем. Показатели нормативной и экспертной (рыночной) денежной оценки являются обязательными атрибутами базы данных Государственного земельного кадастра. Кроме показателей денежной оценки, кадастровая база данных содержит также информацию о местоположении земельного участка, ее размеры, характеристики почв, целевом назначении и правовом положении, о собственников и пользователей и т.д.
ОтветитьУдалитьЕсли часть функций по денежной оценки будет отделена от Госкомзема и делегирована другим структурам, то это может привести к тому, что результаты денежной оценки останутся вне Госкомземом и кадастровая база данных не будет иметь полных и актуальных данных по денежной оценки земель. Такая ситуация недопустима, потому что реформирование земельных отношений в Украине осуществляется Госкомземом с учетом финансово-экономических механизмов, которые базируются на показателях денежной оценки земель, размерах налогообложения, арендной платы, государственной пошлины и др. Кроме того, денежная оценка используется при распаевании земель, определении потерь сельскохозяйственного производства, формировании статотчетности, что также является прерогативой Госкомзема. В-третьих, экспертизу отчетов из денежной оценки, особенно земель сельскохозяйственного назначения, должны осуществлять органы Госкомзема. Это обусловлено тем, что процедура экспертизы требует использования значительного количества дополнительных кадастровых и планово-картографических материалов, показателей бонитировка почв с определением агрогруп, проектов землеустройства и т.д. Все эти материалы находятся в местных органах Госкомзема, поэтому другие структуры просто не имеют возможности осуществлять полную и всестороннюю экспертизу отчетов по денежной оценки. Вышеперечисленные обстоятельства следует рассматривать не как признаки монополизации денежной оценки земель Госкомземом, а как аргументацию государственного подхода к денежной оценки земель, как необходимость обеспечения целостности
ОтветитьУдалитьГосударственного земельного кадастра и необходимость государственного контроля за рынком земли и обеспечение процесса реформирования земельных отношений объективными и полными данными с денежной оценки земель. Законом также предусмотрены изменения относительно подготовки оценщиков, выдачи им квалификационных свидетельств и предоставление права юридическим лицам на оценку земель. Согласно действующему законодательству этими вопросами занимается Госкомзем, но новым законом эти полномочия делегируются Фонда государственного имущества Украины. Теперь специалист должен пройти обучение на семинаре по денежной оценке земель, затем пройти стажировку сроком не менее одного года и после этого сдать экзамен и получить соответствующее квалификационное свидетельство. То есть, новые субъекты оценки теоретически смогут появиться на рынке земли не ранее чем через 1 год. По этому поводу следует отметить, что выход нового закона зафиксировал неодинаков состояние работ по денежной оценки в различных отраслях. Например, рынок недвижимости (зданий, квартир и т.д. ) существует почти 10 лет, на нем уже сформировалась инфраструктура оценщиков, риэлтерского обеспечения, и этот рынок достаточно легко адаптируется к переходу на новый порядок сертификации и подготовки специалистов по оценке. А вот с рынком земли ситуация несколько иная. На сегодня Госкомзем согласно Закону "О лицензировании некоторых видов профессиональной деятельности" выдал лишь несколько десятков лицензий на работы с денежной оценки земли, и если теперь приостановить выдачу лицензий (как того требует новый закон), то это означает остановку рынка земли через брак оценщиков. Поэтому Госкомзем продолжает свою деятельность по подготовке специалистов с денежной оценки земли и лицензирования субъектов оценки до приведения в соответствие с законодательной базой. Несомненно, на сегодня имеет место ситуация с неурегулированностью вопросов относительно распределения полномочий по денежной оценке земельных участков. Это еще раз говорит о необходимости принятия в ближайшее время фундаментальных законов в области земельных отношений, где эти вопросы были бы определены окончательно.
ОтветитьУдалитьПрежде всего это "Земельный кодекс", а также законы "О государственном земельном кадастре", "Об оценке земли", "О регистрации прав на земельные участки и другую недвижимость", "Об ипотеке земли" и др. Указанные противоречия в действующих законодательных актах и необходимость реализации норм принятого закона с оценки требуют срочной разработки пакета подзаконных актов, где были бы урегулированы эти вопросы, особенно на стадии переходного периода. Фондом государственного имущества Украины предусмотрено разработку более 35 подзаконных актов, к которой привлекаются причастны ведомства и учреждения. Среди этих документов - разного рода стандарты, положения, методики и т.п., которые должны регламентировать деятельность с денежной оценки. Опыт показывает, что отсутствие достаточной нормативной базы - плохо, но и большая зарегламентированность деятельности - тоже плохо. Специалисту понадобится не менее полугода на изучение такой "перенавантаженої" нормативной базы. Кроме того, известно, что денежная оценка земли - это скорее искусство, чем наука. А слишком регламентировать творческий процесс - нецелесообразно и невозможно. Денежная оценка - это моделирование наилучшего и наиболее эффективного использования земли в пределах ее целевого назначения. Часто говорят, что при оценке земельного участка по доходным методом (путем капитализации чистого дохода) земельный участок имеет минусовую стоимость, потому что на предприятии дохода вообще нет, одни убытки. Но такой подход неверен, поскольку не был применен главный принцип оценки - наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Оценщик должен, не изменяя целевого назначения земельного участка, промоделировать ее наиболее оптимальное использование, то есть, по сути, он должен разработать эскиз бизнес-плана рентабельного хозяйствования на этом земельном участке с модернизацией технологий, заменой оборудования, реконструкцией зданий и сооружений. На сегодня в Украине есть две разновидности денежной оценки земельных участков: нормативная и экспертный. Нормативную - используют как базу для налогообложения, экспертную - как базу для определения рыночной стоимости земельного участка при осуществлении различного рода сделок с земельными участками (купля/продажа, дарение, мена и др.).
ОтветитьУдалитьПо определению, экспертная стоимость земельного участка - это наиболее вероятная цена ее продажи на конкретную дату в условиях конкурентного рынка. Задача эксперта - учесть все факторы, которые влияют на рыночную стоимость земельного участка: местонахождение, размер, целевое назначение, правовой режим, конфигурацию, рельеф, инженерное обеспечение, состояние местного рынка земли и недвижимости, окружающую инфраструктуру и т.д. И чем больше факторов будет учтено, то меньше будет разница между экспертной денежной оценке и реальной рыночной. Возможны ли спекуляции на рынке земли? Как показывает зарубежный опыт, скорее всего, нет. Предположим, что новый владелец земельного участка показывает в договоре купли-продажи цену земельного участка 10 тыс. Грн, а экспертная - составляет 100 тыс. Грн. Тогда у него возникнут проблемы в случае продажи участка по 100 тыс. Грн, поскольку он получит сверхприбыль, который будет облагались налогом по высокой ставке налога на доход. Во-вторых, у нового владельца будут проблемы с использованием этого участка в качестве залога при получении кредита в банке; банк выдаст кредит, адекватный зарегистрированной цене участка. Ныне земли
ОтветитьУдалить